Продажа, покупка земли, дома, дачи, оформление документов, право собственности

Продажа любой недвижимости – дело хлопотное, а продажа земли с расположенными на ней строениями – мероприятие, требующее не только знания законов, но и значительных временных и денежных затрат. Если у вас созрело решение о продаже недвижимости в Подмосковье, то важно знать перечень необходимых документов, порядок подготовки объекта к продаже и проведения самой сделки купли-продажи.

Не все владельцы подмосковной недвижимости своевременно и правильно оформили своё право собственности на земельный участок и тем более на возведённые на нём строения. Многие считают, что если у них есть садовая книжка или они записаны в сельсовете как «владельцы» сельской недвижимости в виде земельного надела и деревенского дома, построенного в середине прошлого века, то этого достаточно. Однако в связи с совершенствованием законодательства, повышением требований к оформлению документов и развитием рынка недвижимости в современных условиях требуется оформление специальных документов, подтверждающих ваше право собственности на земельный участок и расположенные на нём строения.

Если земельный участок находится в вашем постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении, но не принадлежит вам на правах собственности, то продать его нельзя! В этом случае в соответствии с Земельным кодексом РФ граждане, которые имеют такой участок, могут однократно бесплатно приобрести его в собственность, переоформив существующие права на право собственности. Для этого необходимо обратиться в органы местного самоуправления с заявлением. Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в течение двух недель. Затем это право надо зарегистрировать в органах государственной регистрации. Только после этого участок можно продавать.

Однако если вы после оформления прав собственности проводили какие-то изменения на участке, даже только перенесли с места на место туалет, то эти изменения придётся узаконить.

На земельные участки и строения, предлагаемые к продаже должны быть свидетельства о праве собственности действующего в настоящее время образца, уплачены налоги с получением соответствующей справки. Данный процесс длительный, даже у специалистов сбор и оформление справок, документов, необходимых для получения свидетельства о праве собственности, иногда занимает до 4 месяцев, а при оформлении этих прав на строения в тех случаях, когда они ранее не оформлялись или когда в доме была произведена перепланировка, – 4-6 месяцев.

Следующая операция при подготовке к продаже земельного участка – проведение государственного кадастрового учёта (в соответствии с Земельным кодексом РФ), то есть получение на участок характеристик, позволяющих однозначно выделить его из других земельных участков, иначе говоря, - своего кадастрового номера.

Государственный кадастровый учёт земельного участка осуществляется по месту его нахождения в районном центре по единой для всей территории РФ методике. Собственник или лицо, им уполномоченное, подаёт в кадастровую палату заявку, правоустанавливающие документы на участок и акт согласования границ, или межевания.

Межеванием земли называют работы по установлению на местности границ участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их координат.

Осуществлять межевание необходимо только, если земельный участок ранее не был поставлен на учёт в кадастровой палате. Если ваш участок имеет новые кадастровые номера, то кадастровая палата обязана по вашему требованию выдать кадастровое дело и участок можно продать без межевания.

На практике нередки случаи, когда Кадастровая палата не выдаёт выписку из Государственного земельного кадастра, мотивируя тем, что необходимо провести работы по межеванию. Однако в соответствии с письмом № СС/270 Федеральной службы земельного кадастра от 10.04.2003 г. собственник вправе сам решать, надо ли их проводить. Кадастровый учет, как правило, проводят в течение месяца со дня подачи заявки и всех необходимых бумаг, после чего выдается кадастровый план участка.

Параллельно с подготовку кадастрового дела вам придётся готовить документы на строения. Согласно вступившему в действие с 1 марта 2005 г. нового Жилищного кодекса РФ для продажи недвижимости через нотариуса необходимы заключение независимого эксперта-оценщика (специалиста из БТИ) о стоимости объекта и некоторые дополнительные справки.

Итак, вы провели работы по межеванию, получили выписки из Кадастровой палаты и из технического паспорта БТИ, собрали все справки, оплатили все налоги и сборы. Теперь можно заключать договор купли-продажи с покупателем. При этом учитываются детали, такие, как, например, наличие двух или нескольких собственников, в каком виде собственности (долевой или совместной) находится недвижимость и т.д.

После того как договор составлен, регистрируют переход права собственности от продавца к покупателю. Государственную регистрацию производят по месту нахождения земельного участка.

Если гражданин приобрёл участок до 31.01.1998 г. и оформил документы в соответствии с порядком, который действовал в его регионе до открытия Учреждения юстиции по регистрации прав, то ему следует зарегистрировать ранее возникшие права в Едином государственном реестре в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Московской области (Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии – Г.К.). Некоторое время назад регистрацию ранее возникших прав проводили за отдельную плату, но с 01.09.2003 г. в закон внесены изменения, и теперь их регистрируют бесплатно при условии одновременной государственной регистрации перехода данного права собственности.

Видео: Какие документы нужно проверить при покупке дома и земельного участка?

Для регистрации ранее возникшего права на землю в соответствующий орган предоставляют следующие документы (не менее двух экземпляров, один из которых должен быть подлинником):

заявление о регистрации- квитанцию об оплате госпошлvны- паспорт-

Видео: Как оформить участок в садоводстве или огородничестве в собственность (приватизация земли)

правоустанавливающие документы на землю (постановление главы администрации, свидетельство о праве на наследство, договор и др.)- свидетельство о праве собственности на землю-

документы, подтверждающие право собственности на дом (технический паспорт, справку из БТИ), если он есть на участке-

выписку из Государственного земельного кадастра.

При регистрации ранее возникшего права собственности можно одновременно оформлять регистрацию перехода этого права во всех случаях. Государственная регистрация прав осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и всех необходимых документов (п. 3 ст. 13 Закона РФ «О регистрации прав»). Отказ проводить эту процедуру может быть обжалован в судебном порядке.

В небольшой статье невозможно описать всё многообразие жизненных ситуаций и возникающих у продавцов и покупателей недвижимости проблем. Как нет двух одинаковых людей, так и нет двух одинаковых сделок, поэтому правильнее будет при необходимости оформить документы и организовать куплю-продажу недвижимости обратиться к опытным специалистам, готовым к столь сложной работе.

Специалисты агентства недвижимости «Консинга» готовы подсказать направления действия, помочь советом, а то и выполнить за вас всю сложную работу, связанную с продажей вашей подмосковной недвижимости. Эта работа включает в себя:

Видео: Как купить дачу? Какие документы нужны? Росреестр разъясняет.

• оценку, то есть правильное определение цены при надлежащей вам недвижимости-

• рекламные мероприятия-

• показ недвижимости потенциальным покупателям-

• проведение переговоров с потенциальными покупателями-

• принятие аванса (задатка) за недвижимость-

• подготовку документов на земельный участок и строения для совершения сделки купли-продажи-

• перерегистрацию устаревших документов и получение новых-

• при необходимости принятие в эксплуатацию строений, расположенных на участке-

• обеспечение безопасности при передаче денежных средств-

• подготовку сделки у нотариуса в простой письменной форме-

• государственную регистрацию сделки, перехода права собственности от продавца к покупателю и права собственности покупателя-

• передачу недвижимости покупателю.

Видео: с чего начать при оформлении гаража в собственность

Л. Николаенко, Генеральный директор ЗАО «Консинго»

(Сад и огород № 4, 2005)

Внимание, только СЕГОДНЯ!